生産緑地の2022年問題とは

‘2022年問題’　‘生産緑地問題’

ここ数年、ニュースなどでも耳にすることが多くなったキーワードですね。

これはいったいどんな問題なのでしょうか。

まずは簡単に説明していきましょう。

生産緑地という市街地にある一定の要件を満たした農地が存在します。

生産緑地には税制優遇を受けられる代わりに一定期間農地以外への転用ができない、という制限がありますが、
２０２２年に多くの生産緑地の制限が解除され、宅地に転用するなど自由な活用ができるようになります。

そうすると、市場に農地から転用された沢山の宅地が売り出され、
土地の供給が増えるため、不動産価格の暴落が起こるのでは！？
と危惧されていました。

なぜ生産緑地問題が起こるのが２０２２年なの？

生産緑地として指定されると、税金の優遇措置（固定資産税や都市計画税が安くなる、相続税に対して納税の猶予が認められる等）が受けられます。

その代わりに、所有者は３０年間は生産緑地の指定を原則解除できず、農業（営農）を行う必要があります。

生産緑地制度は１９９２年に開始されたので、当初から生産緑地地区の指定を受けていた土地については、ちょうど２０２２年に３０年間の期間を満了することとなります。

30年間の期間を満了した生産緑地は、その指定の解除をすると自由に売買等が出来るようになります。

※30年の期間が満了しても自動的に指定解除されるわけではありません。なお、指定解除には、買取申出手続きを経る必要があるため詳しくは各行政窓口にご相談ください。

ちなみに、2022年に30年の期間を満了する生産緑地は、なんと全体の8割程度！

相当な面積の土地が売買市場に放出される可能性がある、ということで問題視されていました。

『特定生産緑地』制度の新設により2022年問題は限定的

2017年、新たに『特定生産緑地』という制度が創設されました。

特定生産緑地とは、30年の期間満了が近づいた生産緑地について、
生産緑地の義務と優遇措置を10年ごとに延長することできる制度です。

特定生産緑地の指定を受けると、固定資産税・都市計画税の税制優遇や相続税の納税猶予も、変わらず受けることが可能になります。

さらには、指定を受けられる土地の下限面積は概ね300㎡まで引き下げられます（行政により異なります）。

また、農業を行うだけでなく、農家レストランや収穫した作物の加工施設や直売所を設置することが可能になったり、土地を第三者に貸して耕作してもらうことも認められました。

この生産緑地の延長が受けられる特定生産緑地の指定申請は、8割近くの所有者が申請していると報じられています。

（出典：日経電子版）https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC128Q90S1A510C2000000/

そのため、懸念されていた2022年問題による不動産価格への影響は、極めて限定的なものになるのではないかと予想されます。

なお、特定生産緑地の指定を受けるためには、生産緑地指定後30年が経過する前に、手続きをする必要がありますので、ご注意ください。

※指定手続きのスケジュールが決まっているため、詳しくは各行政窓口にご相談ください。

生産緑地の指定解除は計画的に

生産緑地の指定が解除されると宅地としての活用ができるようになり、
マイホームやアパートを建てられたり、売却が可能となります。

しかし、これまでに相続税の納税猶予を受けていた場合には、
猶予がなくなるため、相続税及び猶予を受けていた間の利子を納税する必要があります。

また、固定資産税・都市計画税については宅地並みの評価にて課税がなされることになります。

生産緑地の指定を受けていた土地は500㎡以上（市町村によっては３００㎡以上）の面積があるはずですので、宅地並み課税となると、高額の税負担となるおそれがあります。

そのため、今後の土地活用や売却の計画をしっかり立ててから、
指定解除を選択すべきと言われています。

生産緑地の指定解除後、宅地として売り出したいなら、今のうちに対策を

2022年に指定解除を受けて宅地として売却し、手放すことを検討している場合には、今のうちに準備を進めておきましょう。

たとえば、持ち主の生産緑地が接道要件を満たしていない場合、
せっかく指定解除して宅地となっても、家を建てることが出来なかったり、買い手がつかない可能性があります。

こういった場合、通常は近隣地から道路部分を買ったり贈与により譲ってもらうことにより接道要件を満たすことになりますが、近隣地が特定生産緑地となってしまった場合には、１０年間の営農義務が満了するまで、道路部分を確保することができなくなってしまうのです。

ただし、生産緑地であっても、農地法の許可を取れば、分筆して売買や贈与、交換をすることができます（ただし農地以外への転用はできず、営農義務は引き継がれます）。

生産緑地の指定を受けている間に、農地法の許可を取って近隣地を取得しておくことができれば、道路部分の確保がスムーズです。

そのため、近隣地が特定生産緑地となる前に対策を取っておく必要があるのです。

なお、生産緑地の指定を受けているうちは、土地の評価額は農地としての評価額となり、宅地に比べて低額です。
売買や贈与にかかる費用や税金の金額は低く抑えられるというメリットもあります。

※相続税の納税猶予を行っている場合には、一部分でも所有権の移転や生産緑地の解除をしてしまうと猶予が終了する可能性がありますので、必ず税務署への確認をしてください。

まとめ

生産緑地の指定解除には、思いがけない落とし穴が潜んでいるかもしれません。

’2022年問題’について今一度おさらいし、適切な時期までに、しっかりと対策手続きを取ることが大切です。

また、生産緑地の指定解除はスケジュールが決まっていて、農地法などの手続きに時間がかかるため早めの検討をおススメします。

生産緑地の活用、接道などで悩んでいる方、贈与や交換をご検討中の方、
ぜひ弊所にお問い合わせください。

お会いできることを、楽しみにしております。

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